Kredyt na pierwsze mieszkanie warto zacząć planować jeszcze zanim znajdziesz konkretny lokal. Bank sprawdzi nie tylko wysokość Twoich zarobków, ale też ich źródło, miesięczne wydatki, inne zobowiązania i historię kredytową. Znaczenie ma również wkład własny, cena mieszkania oraz warunki oferowanego finansowania. Dlatego przed złożeniem wniosku dobrze sprawdzić BIK, policzyć swój budżet i porównać propozycje kilku banków.
Kupno pierwszego mieszkania zwykle oznacza kredyt na 20, 25 albo nawet 30 lat. Warto więc zadać sobie nie tylko pytanie: „ile bank może mi pożyczyć?”, ale przede wszystkim: jaką ratę będę w stanie spokojnie spłacać przez wiele lat?
To nie zawsze będzie ta sama kwota. Bank może wyliczyć wysoką zdolność kredytową, ale nie oznacza to jeszcze, że wykorzystanie jej do maksimum będzie dobrym pomysłem dla domowego budżetu.
Co bank sprawdza przy kredycie na pierwsze mieszkanie?
Bank zaczyna od sprawdzenia zdolności kredytowej, czyli tego, czy będziesz w stanie regularnie spłacać raty wraz z odsetkami.
Przy analizie bierze pod uwagę m.in.:
- wysokość i źródło dochodów,
- formę zatrudnienia albo czas prowadzenia działalności,
- miesięczne koszty życia,
- liczbę osób w gospodarstwie domowym,
- raty innych kredytów i pożyczek,
- karty kredytowe i limity w rachunku,
- historię spłacania wcześniejszych zobowiązań,
- wysokość kredytu,
- okres spłaty,
- wysokość wkładu własnego.
BIK wskazuje, że przy ocenie klienta znaczenie mają właśnie dochody, wydatki, aktualne zobowiązania i wcześniejsza historia spłat.
Warto pamiętać o jednej rzeczy: każdy bank liczy zdolność trochę inaczej. Możesz więc dostać inną maksymalną kwotę kredytu w banku A, a inną w banku B, mimo że podajesz dokładnie te same dochody i wydatki.
Ile wkładu własnego potrzeba na pierwsze mieszkanie?
Wkład własny to część ceny mieszkania, którą pokrywasz z własnych pieniędzy.
Najczęściej punktem odniesienia jest 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że bank finansuje do około 80% jej wartości. W części przypadków możliwy jest także kredyt z wkładem na poziomie około 10%, jeśli pozostałe ryzyko zostanie odpowiednio zabezpieczone.
Nie każdy bank proponuje jednak takie rozwiązanie. Wymagania zależą od konkretnej oferty, rodzaju nieruchomości oraz sytuacji osoby składającej wniosek.
Większy wkład może oznaczać mniejszy kredyt
Jeśli mieszkanie kosztuje 500 000 zł:
- przy wkładzie 10% potrzebujesz 50 000 zł własnych środków,
- przy wkładzie 20% potrzebujesz 100 000 zł,
- resztę ceny może pokryć kredyt.
Im większy wkład własny, tym mniej pieniędzy pożyczasz od banku. Może to też wpłynąć na warunki kredytu.
Nie warto jednak przeznaczać na wkład wszystkich oszczędności. Po zakupie mieszkania szybko mogą pojawić się kolejne wydatki: remont, meble, sprzęt AGD, przeprowadzka albo naprawa, której wcześniej nie dało się przewidzieć.
Zdolność kredytowa to nie to samo co bezpieczny budżet
Bank może wyliczyć, że dostaniesz 500 000 zł kredytu. To wcale nie znaczy, że właśnie taką kwotę warto pożyczyć.
Przed wyborem mieszkania policz własny budżet:
dochód netto gospodarstwa domowego – stałe wydatki – inne raty – planowana rata kredytu – regularne oszczędności = miesięczna rezerwa.
Jeśli po opłaceniu wszystkiego zostaje bardzo mało pieniędzy, nawet naprawa auta, wyższe rachunki albo chwilowy spadek dochodów mogą mocno obciążyć budżet.
Dlatego bezpieczna rata często powinna być niższa niż maksymalna rata, którą zaakceptowałby bank.
Historia kredytowa w BIK – dlaczego warto sprawdzić ją wcześniej?
Przy analizie wniosku bank sprawdzi dane zgromadzone w Biurze Informacji Kredytowej.
W BIK mogą znaleźć się informacje o:
- obecnie spłacanych kredytach,
- wcześniejszych kredytach,
- zakupach na raty,
- kartach kredytowych,
- limitach w koncie,
- terminowości spłat.
Historia kredytowa nie dotyczy więc wyłącznie dużych pożyczek. Nawet niewielkie raty za sprzęt czy karta kredytowa mogą być widoczne w historii klienta.
Przed złożeniem wniosku warto pobrać Raport BIK i sprawdzić, czy wszystkie dane się zgadzają. Możesz wtedy zauważyć np. stary limit, aktywną kartę albo zaległość, o której wcześniej nie pamiętałeś.
Czy zamykać kartę kredytową przed kredytem hipotecznym?
Nie zawsze.
Bank może uwzględnić dostępny limit na karcie kredytowej albo koncie nawet wtedy, gdy praktycznie z niego nie korzystasz. Taki limit może więc wpływać na wyliczenie zdolności.
Przed złożeniem wniosku warto przejrzeć:
- nieużywane karty kredytowe,
- limity odnawialne,
- kredyty gotówkowe,
- zakupy ratalne.
Nie trzeba jednak automatycznie zamykać wszystkiego. Długo używana karta, którą zawsze spłacałeś w terminie, jest jednocześnie częścią historii kredytowej. Najlepiej ocenić to pod kątem konkretnego banku i swojej sytuacji.
Jakie dochody są akceptowane przy kredycie hipotecznym?
Umowa o pracę na czas nieokreślony jest dla banku dość prosta do oceny, ale nie jest jedynym źródłem dochodu, które może być zaakceptowane.
O kredyt hipoteczny mogą starać się także osoby zarabiające na podstawie:
- działalności gospodarczej,
- umów cywilnoprawnych,
- kontraktów,
- wynajmu nieruchomości.
Bank może jednak wymagać określonego okresu uzyskiwania takich dochodów oraz dodatkowych dokumentów.
Przedsiębiorca zarabiający 10 000 zł miesięcznie może więc zostać oceniony inaczej niż pracownik z takim samym wynagrodzeniem na etacie. Dużo zależy od polityki danego banku.
Jak przygotować dokumenty do kredytu na pierwsze mieszkanie?
Lista dokumentów zależy od źródła dochodów, banku i kupowanej nieruchomości.
Najczęściej trzeba przygotować dokumenty z trzech grup.
Dokumenty osobowe i finansowe
Bank może poprosić m.in. o:
- dokument tożsamości,
- dokument potwierdzający zatrudnienie,
- informacje o dochodach,
- wyciągi z konta,
- dokumenty podatkowe,
- dokumenty związane z działalnością gospodarczą.
Dokumenty dotyczące nieruchomości
Inny zestaw dokumentów będzie potrzebny przy mieszkaniu od dewelopera, a inny przy zakupie lokalu z rynku wtórnego.
Bank musi przede wszystkim sprawdzić stan prawny mieszkania oraz jego wartość, ponieważ nieruchomość będzie zabezpieczeniem kredytu.
Dokument potwierdzający wkład własny
Może być również potrzebne potwierdzenie, że masz środki przeznaczone na wkład własny.
Listę wymaganych dokumentów najlepiej poznać jeszcze przed złożeniem wniosku. Brak jednego zaświadczenia może wydłużyć cały proces.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – co sprawdzić?
Pierwsza rata nie mówi wszystkiego o kredycie.
Porównując oferty, sprawdź:
- jak wyliczane jest oprocentowanie,
- ile wynosi marża banku,
- czy oprocentowanie jest okresowo stałe czy zmienne,
- jak długo obowiązuje stała stopa,
- co stanie się po zakończeniu tego okresu,
- jakie dodatkowe opłaty pobiera bank.
Przy kredycie z okresowo stałym oprocentowaniem stała stopa obowiązuje przez określony czas. W ofertach zgodnych z rekomendacjami nadzorczymi okres ten wynosi co najmniej 5 lat.
To daje większą przewidywalność rat przez kilka lat, ale nie oznacza, że oprocentowanie będzie takie samo przez cały 25- czy 30-letni okres spłaty.
RRSO, marża i całkowity koszt kredytu – co naprawdę porównywać?
Niższe oprocentowanie nie zawsze oznacza tańszy kredyt.
Sprawdź również:
RRSO – pomaga porównać koszty ofert przy założeniach przyjętych przez bank.
Marżę banku – to jeden z elementów wpływających na oprocentowanie.
Prowizję – w jednej ofercie może wynosić 0 zł, w innej kilka tysięcy złotych.
Ubezpieczenia – bank może wymagać np. ubezpieczenia mieszkania albo innych polis związanych z ofertą.
Produkty dodatkowe – tańszy kredyt może być powiązany z kontem, kartą lub inną usługą.
Całkowitą kwotę do zapłaty – dzięki niej łatwiej zobaczyć, ile przy określonych założeniach faktycznie oddasz bankowi.
Dopiero takie porównanie pokazuje, która oferta naprawdę jest korzystniejsza.
Formularz informacyjny ułatwia porównanie kredytów
Przed podpisaniem umowy powinieneś otrzymać formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego.
Znajdziesz w nim m.in.:
- kwotę kredytu,
- wysokość oprocentowania,
- zasady jego zmiany,
- sposób spłaty,
- koszty kredytu.
Informacje zawarte w formularzu są ważne przez co najmniej 14 dni.
Porównując kilka banków, warto więc patrzeć na dokumenty przygotowane pod konkretną sytuację, a nie tylko na reklamę z niską ratą czy wynik internetowego kalkulatora.
Ile trwa uzyskanie decyzji kredytowej?
Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje przekazanie decyzji kredytowej w dwudziestym pierwszym dniu od otrzymania wniosku, chyba że klient zgodzi się na wcześniejsze jej przekazanie. Decyzja wraz z formularzem informacyjnym jest dla kredytodawcy wiążąca przez co najmniej 14 dni.
Sam zakup mieszkania może jednak potrwać dłużej.
Po drodze mogą być potrzebne:
- dodatkowe dokumenty,
- wycena nieruchomości,
- analiza prawna,
- uzupełnienie braków,
- spełnienie warunków potrzebnych do wypłaty kredytu.
Dlatego w umowie przedwstępnej dobrze zostawić odpowiednio dużo czasu na całą procedurę.
Nie podpisuj umowy przedwstępnej bez sprawdzenia finansowania
Mieszkanie wygląda idealnie, sprzedający czeka na decyzję, a pośrednik zachęca do szybkiego podpisania umowy. W takiej sytuacji łatwo działać pod presją.
Zanim wpłacisz zadatek, sprawdź przynajmniej:
- orientacyjną zdolność kredytową,
- możliwą wysokość kredytu,
- wymagany wkład własny,
- przybliżoną wysokość raty,
- wymagania banków wobec wybranego mieszkania.
Sprawdź również, czy w umowie mowa o zadatku czy zaliczce. To nie jest to samo, a skutki mogą być inne, jeśli zakup ostatecznie nie dojdzie do skutku.
Koszt mieszkania to nie wszystkie wydatki
Proste wyliczenie:
cena mieszkania – wkład własny = potrzebny kredyt
nie pokazuje całego budżetu zakupu.
Mogą dojść jeszcze:
- wycena nieruchomości,
- opłaty notarialne,
- opłaty sądowe,
- ubezpieczenie,
- prowizje,
- opłata dla pośrednika,
- remont,
- wyposażenie,
- koszty przeprowadzki.
Nie każdy z tych wydatków pojawi się przy każdej transakcji, ale warto sprawdzić je wcześniej.
Dobrze też zostawić po zakupie trochę oszczędności. Pusta poduszka finansowa tuż po zaciągnięciu dużego kredytu nie daje zbyt dużego marginesu bezpieczeństwa.
Czy warto porównać kilka banków?
Tak. Różnice między ofertami potrafią być wyraźne, a banki nie zawsze tak samo oceniają tego samego klienta.
Inne mogą być:
- maksymalna zdolność kredytowa,
- podejście do konkretnego źródła dochodów,
- wymagany wkład własny,
- marża,
- prowizja,
- ubezpieczenia,
- produkty dodatkowe,
- zasady wcześniejszej spłaty.
Przy pierwszym kredycie warto zestawić kilka realnych ofert, zamiast ograniczać się do banku, w którym masz konto. Jeśli dochody są nieregularne albo trudno samodzielnie porównać warunki, pomocna może być także rozmowa z doradcą kredytowym.
Jeśli chcesz porównać dostępne opcje i lepiej ocenić swoją zdolność kredytową, pomocny może być doradca kredytowy z piotradamus.pl, który pomoże przeanalizować oferty różnych banków.
Co zrobić przed złożeniem wniosku o kredyt na pierwsze mieszkanie?
Przed wizytą w banku warto przejść przez prostą listę:
- Policz średnie miesięczne dochody.
- Spisz swoje stałe wydatki.
- Sprawdź kredyty, raty, karty i limity.
- Zweryfikuj dane w BIK.
- Policz dostępny wkład własny.
- Nie przeznaczaj wszystkich oszczędności na zakup.
- Ustal ratę, którą możesz spokojnie płacić.
- Sprawdź orientacyjną zdolność w kilku bankach.
- Porównaj pełne koszty ofert.
- Dopiero na tej podstawie określ budżet na mieszkanie.
Dzięki temu nie tracisz czasu na lokale, które są poza realnym zasięgiem finansowym.
Najważniejsze wnioski
- Kredyt na pierwsze mieszkanie najlepiej zacząć przygotowywać przed intensywnym szukaniem nieruchomości.
- Bank patrzy nie tylko na zarobki, ale też na wydatki, inne zobowiązania, historię kredytową i warunki samego kredytu.
- Najczęściej punktem odniesienia jest 20% wkładu własnego, choć w części przypadków możliwy jest niższy wkład.
- Maksymalna zdolność kredytowa nie musi oznaczać bezpiecznego budżetu.
- Przed wnioskiem warto sprawdzić BIK oraz przejrzeć nieużywane karty i limity.
- Przy porównywaniu banków patrz na całkowity koszt, a nie tylko oprocentowanie lub pierwszą ratę.
- Do ceny mieszkania trzeba doliczyć także koszty zakupu, remontu, wyposażenia i przeprowadzki.
- Warunki kredytów i zasady stosowane przez banki mogą się zmieniać, dlatego konkretną ofertę zawsze warto sprawdzić bezpośrednio przed złożeniem wniosku.
FAQ
Ile wkładu własnego trzeba mieć na pierwsze mieszkanie?
Najczęściej punktem odniesienia jest około 20% wartości nieruchomości. W niektórych ofertach możliwy jest wkład na poziomie około 10%, jeśli pozostała część ryzyka zostanie odpowiednio zabezpieczona. Konkretne wymagania zależą od banku.
Czy można dostać kredyt hipoteczny bez historii kredytowej?
Tak, brak historii kredytowej nie oznacza automatycznej odmowy. Bank bierze pod uwagę całą sytuację klienta, w tym wysokość i stabilność dochodów, wydatki oraz inne zobowiązania. Terminowo spłacane wcześniejsze kredyty mogą jednak pomóc w ocenie wiarygodności.
Czy karta kredytowa obniża zdolność kredytową?
Może. Bank może uwzględnić przy wyliczeniach dostępny limit na karcie, nawet jeśli z niego nie korzystasz. Dużo zależy od zasad stosowanych przez konkretny bank.
Na ile lat można wziąć kredyt na pierwsze mieszkanie?
To zależy od oferty banku, wieku kredytobiorcy i jego zdolności kredytowej. Dłuższy okres zwykle obniża miesięczną ratę, ale jednocześnie może zwiększyć łączną kwotę odsetek.
Czy najpierw znaleźć mieszkanie, czy sprawdzić zdolność kredytową?
Lepiej najpierw wstępnie sprawdzić swoje możliwości finansowe. Dzięki temu wiadomo, w jakim przedziale cenowym szukać mieszkania i jakiej raty można się spodziewać.
Czy warto składać wniosek o kredyt hipoteczny tylko do jednego banku?
Nie zawsze. Banki różnie liczą zdolność i mogą proponować inne marże, prowizje czy dodatkowe warunki. Porównanie kilku ofert daje pełniejszy obraz kosztów i dostępnych możliwości.
